Démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété et quasi-usufruit

L'usufruitier :

• Droit d'utiliser le bien (habiter la résidence, utiliser le mobilier)
• Droit de percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts)
• Obligation de conserver la substance du bien (pas de démolition, entretien courant à sa charge)
• Durée : sa vie entière (usufruit viager) ou une durée fixe (usufruit temporaire)

Le nu-propriétaire :

• Propriétaire du bien, mais sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus
• Responsable des grosses réparations (Art. 605 Code civil)
• À l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier) : devient plein propriétaire automatiquement, sans aucun droit à payer

La reconstitution automatique et gratuite :

C'est l'avantage fondamental du démembrement. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucune formalité ni aucun droit fiscal supplémentaire (Art. 1133 CGI). La valeur de l'usufruit qui "rejoint" la nue-propriété n'est pas taxée.

Le barème fiscal détermine la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Barème viager (âge de l'usufruitier) :

Lecture pratique :

Un donateur de 55 ans qui donne la nue-propriété d'un bien de 200 000 € ne paie les droits de donation que sur 200 000 € × 50 % = 100 000 €. Avec l'abattement de 100 000 € par parent/enfant, les droits sont nuls.

Usufruit temporaire (à durée fixe) :

Un usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans entamée (sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier), plafonné à la valeur de l'usufruit viager du barème ci-dessus (Art. 669, II CGI).

Ainsi un usufruit temporaire de 5 ans comme de 10 ans vaut 23 % ; de 11 à 20 ans, 46 % ; de 21 à 30 ans, 69 %. Utile pour transmettre les revenus d'un bien à un enfant étudiant pendant la durée de ses études, par exemple.

Problème du démembrement sur des liquidités :

L'usufruit classique s'applique aux biens qui ne se consomment pas (immobilier, titres). Mais si le bien démembré est une somme d'argent ou un portefeuille financier, l'usufruitier "consomme" le bien en l'utilisant — il y a quasi-usufruit.

Mécanisme du quasi-usufruit (Art. 587 Code civil) :

• L'usufruitier peut librement utiliser les sommes d'argent (les "consommer")
• En contrepartie, il est débiteur d'une créance de restitution envers les nus-propriétaires
• Au décès de l'usufruitier, les nus-propriétaires reçoivent leur créance de restitution sur la succession

Avantage fiscal à l'entrée du quasi-usufruit :

Au moment de la donation : taxation uniquement sur la nue-propriété (décote selon barème Art. 669 CGI).

⚠️ Art. 774 bis CGI — Réforme LFI 2024 (loi n° 2023-1322 du 29/12/2023, art. 26) :

Pour les successions ouvertes à compter du 29 décembre 2023, les dettes de restitution issues de quasi-usufruits constitués par donation (ou par tout acte à titre gratuit) ne sont plus déductibles de l'actif successoral au décès de l'usufruitier.

Le fait générateur de la non-déductibilité est la date du décès de l'usufruitier, et non la date de constitution du quasi-usufruit : un quasi-usufruit constitué par donation avant le 29/12/2023 voit lui aussi sa créance de restitution non déductible si le décès survient à compter de cette date (rétroactivité indirecte — le BOFiP ne distingue pas les quasi-usufruits en cours de ceux constitués après l'entrée en vigueur).

Ce qui reste déductible : les quasi-usufruits résultant de la loi (ex : usufruit légal du conjoint survivant sur les biens du conjoint décédé) ne sont pas concernés par l'art. 774 bis et restent déductibles.

Condition essentielle :

Une convention de quasi-usufruit doit être rédigée et enregistrée par acte notarié. Cette formalité reste indispensable pour sécuriser les droits des nus-propriétaires, même si la déductibilité fiscale de la créance de restitution est désormais exclue pour toute succession ouverte à compter du 29/12/2023 (quelle que soit la date de la donation).

Application à l'assurance-vie :

Le démembrement de la clause bénéficiaire d'une assurance-vie (usufruit au conjoint, nue-propriété aux enfants) crée de facto un quasi-usufruit. Le conjoint perçoit le capital et peut l'utiliser librement, mais les enfants ont une créance de restitution au second décès.