IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière
Calculer l'IFI, identifier les biens exonérés et réduire légalement l'assiette taxable de votre patrimoine immobilier.
Sommaire
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF le 1er janvier 2018 (LF 2018, art. 964 à 983 CGI). Il ne taxe plus que le patrimoine immobilier net — et non plus l'ensemble du patrimoine — supérieur à 1,3 million d'euros. Le barème est progressif de 0,5 % à 1,5 %. La déclaration IFI est intégrée à la déclaration de revenus (formulaire 2042-IFI).
Qui est concerné ?
1,3 M€
Seuil IFI
Patrimoine immobilier net au 1er janvier — art. 964 CGI
0,5 % → 1,5 %
Fourchette barème
De la 1ère tranche à la 6ème tranche
30 %
Abattement résidence principale
Sur la valeur vénale de votre résidence principale — art. 973 CGI
Biens imposables et exonérés
Biens imposables (art. 965 CGI) :
- Immeubles bâtis (maisons, appartements, immeubles de rapport)
- Terrains et immeubles non bâtis
- Parts de SCI, SCPI, OPCI (fraction immobilière)
- Droits réels immobiliers (usufruit, usage, habitation)
- Actions de sociétés à prépondérance immobilière (> 50 % d'actifs immobiliers)
- Contrats de crédit-bail immobilier
Parts de sociétés (SCI, SARL de famille, etc.) — règle fondamentale (art. 965-966 CGI) :
Le régime fiscal de la société (IR ou IS) n'a aucune incidence sur l'imposition des parts à l'IFI chez l'associé. Une SCI à l'IS qui exerce une activité de location nue (civile, patrimoniale) est imposable à l'IFI exactement comme une SCI à l'IR. Ce qui détermine l'imposition est la nature de l'activité :
- Société civile/patrimoniale (location nue, détention pure) → parts imposables à l'IFI (assiette = valeur des parts × coefficient immobilier)
- Société opérationnelle (activité industrielle, commerciale, agricole exercée principalement) → parts exonérées au titre des biens professionnels (art. 975 CGI), sous réserve de détenir au moins 10 % du capital social ou que la participation soit nécessaire à l'exercice de l'activité professionnelle du redevable
- L'assiette est calculée au prorata de la fraction immobilière des actifs de la société, nette des dettes afférentes à l'immobilier (art. 973 IV CGI)
Biens exonérés ou partiellement exonérés (art. 975 à 977 CGI) :
- Biens professionnels (art. 975) : exonération totale si l'activité est exercée à titre principal
- Bois et forêts : exonération de 75 % (art. 976 CGI), sous conditions de gestion durable
- Biens ruraux loués à long terme : exonération de 75 % si bail ≥ 18 ans (limite ~102 000 € indexée annuellement — vérifier sur BOFiP BOI-PAT-IFI-20-30-30 pour l'année en cours), 50 % au-delà (art. 976 CGI)
- Résidence principale : abattement de 30 % sur la valeur vénale (art. 973 CGI)
Dettes déductibles (art. 974 CGI) :
Uniquement les dettes qui ont un lien direct avec les biens imposables :
- Emprunts d'acquisition ou de travaux
- Impôts dus sur les biens (taxe foncière, IFI lui-même)
- Charges à payer à la date du fait générateur
Barème IFI 2026
Références légales
Assiette IFI des parts de sociétés — critère de la nature de l'activité (civile/patrimoniale vs opérationnelle) ; le régime fiscal IR ou IS de la société est sans incidence (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10 §10)
Déduction des dettes et abattement résidence principale (30 %) ; calcul de la fraction immobilière pour les parts de sociétés (art. 973 IV)
Plafonnement de déductibilité des dettes (patrimoines > 5 M€)
Assiette IFI des contrats d'assurance-vie rachetables en unités de compte : la valeur de rachat est imposable à hauteur de la fraction représentative d'UC immobilières (SCPI/OPCI) — art. 972 ; exonération totale sous les trois conditions cumulatives de l'art. 972 bis (BOI-PAT-IFI-20-20-30-30 §60)
Réduction IFI pour dons à des organismes reconnus d'utilité publique
Mécanisme de plafonnement IFI + IR (75 % des revenus)
Stratégies d'optimisation
Investir en nue-propriété
DébutantLa nue-propriété issue d'un **démembrement volontaire** (achat, donation) n'entre pas dans l'assiette IFI du nu-propriétaire — c'est l'usufruitier qui est redevable de la pleine valeur. Exception : lors d'un démembrement successoral (usufruit légal du conjoint — art. 757 Code civil), le nu-propriétaire peut être imposé selon un barème spécifique. Dans les deux cas, l'IFI du nu-propriétaire est réduit ou nul.
Loger les SCPI en assurance-vie
IntermédiaireIdée reçue à corriger : les unités de compte investies en SCPI/OPCI au sein d'un contrat d'assurance-vie RACHETABLE restent imposables à l'IFI à hauteur de leur fraction représentative d'actifs immobiliers taxables (la valeur de rachat entre dans l'assiette — art. 972 CGI ; l'assureur communique cette valeur IFI, à reporter case 9CA du 2042-IFI). Seuls échappent à l'IFI : les contrats NON rachetables, les fonds euros et les UC non immobilières. Une exonération totale d'UC immobilières n'est possible que pour les droits dans certains organismes de placement collectif remplissant les trois conditions cumulatives de l'art. 972 bis CGI (détention < 10 % des droits par le foyer, actif immobilier taxable de l'organisme < 20 %, organisme parmi ceux limitativement listés).
Loger des SCPI en assurance-vie ne fait PAS échapper l'immobilier à l'IFI : ne pas sous-déclarer la fraction immobilière de la valeur de rachat (risque de redressement).
Endettement immobilier optimisé
IntermédiaireFinancer les acquisitions immobilières par emprunt réduit l'actif net taxable. Pour les patrimoines > 5 M€, le mécanisme anti-abus (art. 974 IV CGI) réduit la déductibilité : si les dettes > 60 % de l'actif brut, seuls 50 % de l'excédent restent déductibles (pas un blocage total, mais une déductibilité partielle).
Donation de la nue-propriété
AvancéDonner la nue-propriété à vos enfants fait sortir l'immeuble de votre assiette IFI (vous conservez l'usufruit, donc la jouissance et les revenus). Mais l'usufruit reste imposable chez vous — l'intérêt est d'anticiper la transmission.
Stratégie à planifier sur le long terme avec un notaire. Impact sur les droits de donation à calculer.
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Structurer la détention immobilière en SCI pour faciliter la gestion collective, optimiser la transmission et choisir son régime fiscal (IR ou IS).
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