Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Le démembrement sépare la pleine propriété en usufruit (droit d'usage et de revenus) et nue-propriété (droit de disposer du bien). L'usufruitier perçoit les loyers ou habite le bien. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au décès de l'usufruitier, sans droits de succession supplémentaires.

Quelle est la valeur de la nue-propriété selon l'âge ?

La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier (barème fiscal article 669 du CGI) : 60 % si l'usufruitier a moins de 51 ans, 50 % entre 51 et 60 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans.

Le démembrement est-il intéressant pour réduire l'IFI ?

Oui, en cas de démembrement, c'est l'usufruitier qui déclare le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Une donation avec réserve d'usufruit permet donc aux parents de sortir le bien de leur IFI.

ImmobilierAvancé·

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Démembrement de propriété

Séparer usufruit et nue-propriété pour optimiser la fiscalité lors de la transmission et réduire l'assiette IFI.

Sommaire

Données vérifiées au 19 juin 2026

Fiscalité 2026Art. 669 CGI (barème usufruit/nue-propriété)Art. 578-624 Code civil (définition usufruit)Art. 774 bis CGI (quasi-usufruit, dette de restitution non déductible)+2

Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus — art. 578 Code civil) et la nue-propriété (droit de disposer du bien).

Cette technique est un pilier de l'ingénierie patrimoniale française, utilisée aussi bien pour transmettre (donation avec réserve d'usufruit) que pour investir (achat de nue-propriété de SCPI).

Usufruit vs Nue-propriété

Art. 669 CGI : barème par tranches de 10 ans

Le barème fiscal de l'art. 669 CGI est établi par tranches décennales. Un usufruitier de 62 ans bénéficie d'un usufruit valorisé à 40 % (tranche 61-70 ans), donc la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété. Ce barème est utilisé pour calculer les droits de donation/succession sur la nue-propriété.

Applications pratiques

Références légales

Code civilArticles 578 à 624

Définition et régime de l'usufruit

CGIArticle 669

Barème fiscal de valorisation usufruit/nue-propriété par tranches d'âge décennales

CGIArticle 774 bis

Non-déductibilité de la dette de restitution du quasi-usufruit sur somme d'argent (LFI 2024 ; successions ouvertes à compter du 29/12/2023)

Stratégies d'optimisation

Débutant

Intermédiaire

Avancé

Donation en nue-propriété

Débutant

Transmettre un bien en ne payant des droits que sur la nue-propriété (valeur réduite selon le barème de l'art. 669 CGI).

30-60 % d'économie sur les droits selon l'âge du donateur

Acheter des SCPI en nue-propriété

Intermédiaire

Acquérir des parts de SCPI démembrées pour reconstituer un capital à terme sans fiscalité pendant la durée du démembrement. Pas d'IFI, pas d'IR/PS sur les revenus.

Étapes :

1Choisir une SCPI proposant le démembrement temporaire
2Définir la durée (5, 10, 15 ans) selon vos besoins
3Acquérir la nue-propriété avec la décote correspondante
4Récupérer la pleine propriété et les revenus à terme

Donation-cession démembrée

Avancé

Donner la nue-propriété avant de vendre pour réduire la plus-value imposable sur la partie donnée.

Opération surveillée par l'administration fiscale. Respecter un délai entre donation et cession pour éviter la requalification en abus de droit.

Simulateur donation

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