Déficit foncier renforcé 2023–2025
Déduire jusqu'à 21 400 €/an de son revenu global grâce au déficit foncier renforcé pour rénovation énergétique : conditions DPE, plafonds, cumuls et expiration du dispositif fin 2025.
Sommaire
Le déficit foncier permet d'imputer les charges foncières supérieures aux loyers perçus sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €/an (art. 156 I-3° CGI). Depuis le 1er janvier 2023, la deuxième loi de finances rectificative pour 2022 (loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, art.
12, précisée par le décret n° 2023-297) a ouvert une fenêtre "renforcée" : pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement classé E, F ou G du DPE vers une classe A à D, le plafond est porté à 21 400 €/an, pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Ce dispositif est temporaire : à défaut de prorogation, le plafond revient à 10 700 €/an pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2026.
Le déficit foncier classique : rappel du mécanisme
10 700 €
Plafond classique
Imputation annuelle sur le revenu global — art. 156 I-3° CGI
21 400 €
Plafond renforcé
Rénovation énergétique DPE E/F/G → A-D, dépenses payées 2023-2025 (LFR 2022 art. 12)
10 ans
Report sur revenus fonciers
Excédent de déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
La fenêtre renforcée 2023–2025 : conditions et plafond
La fenêtre renforcée est ouverte pour les dépenses payées entre le 1/1/2023 et le 31/12/2025 (devis accepté à compter du 5/11/2022) ; sauf prorogation par une loi de finances ultérieure, le plafond revient à 10 700 €/an pour les dépenses payées à compter du 1/1/2026. Les conditions exactes (classes éligibles avant/après) peuvent évoluer.
Vérifiez systématiquement le texte en vigueur sur Legifrance (art. 156 I-3° CGI) ou auprès d'un conseiller fiscal avant d'engager des dépenses.
Si vous bénéficiez d'une subvention MaPrimeRénov' ou d'une aide ANAH, le montant des travaux déductible est réduit du montant de la subvention reçue. Vous ne pouvez pas déduire des dépenses qui ont été prises en charge par une aide publique.
Timeline réglementaire
La deuxième loi de finances rectificative pour 2022 (loi n° 2022-1499, art. 12) porte le plafond de déduction du déficit foncier de 10 700 € à 21 400 €/an pour les logements classés E, F ou G au DPE. Les travaux doivent permettre d'atteindre au minimum la classe A, B, C ou D. Base légale : art. 156 I-3° CGI tel que modifié.
Les dépenses de rénovation engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 permettent d'imputer jusqu'à 21 400 €/an de déficit foncier sur le revenu global. Le propriétaire doit conserver les deux DPE (avant et après travaux) comme justificatif.
Pour ouvrir droit au plafond majoré de 21 400 €/an, les dépenses de rénovation énergétique doivent avoir été payées au plus tard le 31 décembre 2025. La condition de location nue (affectation à la location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation) est maintenue.
Sauf prorogation par une loi de finances ultérieure, le régime revient au plafond standard de 10 700 €/an sur le revenu global (art. 156 I-3° CGI) pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2026. L'excédent de déficit foncier reste reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les dépenses payées après le 31/12/2025 ne bénéficient plus du plafond majoré.
Calcul et exemple chiffré
Exemple concret — TMI 30 %, bien classé G → B :
Données :
- Loyers annuels perçus : 8 400 €
- Intérêts d'emprunt : 3 200 €
- Travaux de rénovation éligibles DPE : 35 000 €
- Total des charges déductibles : 38 200 €
Calcul du déficit :
- Charges - Loyers = 38 200 € - 8 400 € = 29 800 € de déficit total
- Intérêts d'emprunt (3 200 €) → imputés uniquement sur les revenus fonciers
- Déficit hors intérêts : 29 800 € - 3 200 € = 26 600 €
- Imputation sur le revenu global : 21 400 € (plafond renforcé — les 5 200 € restants s'ajoutent aux reports)
- Imputation résiduelle sur revenus fonciers : 3 200 € (intérêts) + 5 200 € (excédent) = 8 400 € reportables
Économie fiscale :
- 21 400 € × 30 % (TMI) = 6 420 € d'impôt économisé la 1ère année
- Versus plafond classique : 10 700 € × 30 % = 3 210 € → économie supplémentaire : +3 210 €
Avec plafond classique (10 700 €) : économie = 3 210 €
Avec plafond renforcé (21 400 €) : économie = 6 420 €
Gain de la rénovation énergétique : +3 210 € la 1ère année
Cumul avec Loc'Avantages
Pour bénéficier de la réduction Loc'Avantages, le bien doit faire l'objet d'une convention ANAH signée avant la mise en location. Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter des plafonds. La gestion peut être confiée à un organisme d'intermédiation locataire (OIL) pour accéder aux taux les plus élevés (Loc 3 IL).
Références légales
Création du plafond renforcé à 21 400 €/an pour les rénovations énergétiques DPE E/F/G → A-D, dépenses payées du 1/1/2023 au 31/12/2025, devis accepté ≥ 5/11/2022 (précisé par le décret n° 2023-297)
Affectation de l'immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu global (aucune condition de résidence principale du locataire)
Charges déductibles des revenus fonciers (intérêts, travaux, frais)
Stratégies d'optimisation
Calibrer les travaux pour maximiser le plafond renforcé
DébutantPlanifier les travaux sur plusieurs années pour exploiter le plafond de 21 400 €/an sur toute la fenêtre 2023-2025. Un programme de rénovation de 64 200 € peut ainsi être entièrement déduit (3 ans × 21 400 €).
Étapes :
- 1Faire réaliser un DPE avant travaux (classement E, F ou G requis)
- 2Obtenir un devis de travaux suffisamment importants (idéalement > 21 400 €/an)
- 3Payer les factures avant le 31/12/2025 pour être dans la fenêtre
- 4Faire réaliser un DPE après travaux (classe A à D requise)
- 5Déclarer le déficit sur le formulaire 2044 (régime réel obligatoire)
Combiner déficit foncier renforcé + Loc'Avantages
IntermédiaireSigner une convention ANAH après les travaux pour bénéficier en plus de la réduction IR Loc'Avantages (35-65 % sur les loyers). Les deux dispositifs s'appliquent sur des assiettes différentes.
Étapes :
- 1Après les travaux, contacter l'ANAH pour signer une convention Loc'Avantages
- 2Choisir le niveau (Loc 1 : 15 %, Loc 2 : 35 %, Loc 3 IL : 65 %)
- 3Respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire
- 4Cumuler avec le déficit foncier renforcé sur la même période
Anticiper la sortie de la fenêtre au 31/12/2025
IntermédiaireSauf prorogation par une loi de finances ultérieure, pour les dépenses payées à compter du 1/1/2026 le plafond revient à 10 700 €. Si des travaux importants sont envisagés, les payer avant le 31/12/2025 pour profiter du plafond majoré.
Les travaux doivent être réellement payés avant le 31/12/2025 (date du paiement, pas de la commande ou de la fin des travaux). Conserver les factures acquittées.
Passer à l'action
Mettez en pratique ce que vous venez de lire dans Opus.
Articles connexes
SCI — Société Civile Immobilière
Structurer la détention immobilière en SCI pour faciliter la gestion collective, optimiser la transmission et choisir son régime fiscal (IR ou IS).
SCPI — Pierre-Papier
Investir dans l'immobilier collectif sans gestion directe grâce aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
SCPI : investir dans l'immobilier sans les contraintes
Rendements, fiscalité, SCPI en assurance-vie vs en direct : tout ce qu'il faut savoir avant d'investir en pierre-papier, avec des cas concrets et des chiffres.
IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière
Calculer l'IFI, identifier les biens exonérés et réduire légalement l'assiette taxable de votre patrimoine immobilier.
Succession et Donations
Comprendre les droits de succession, les abattements et les stratégies de donation pour transmettre efficacement.