Créer une SCI familiale étape par étape

Règle minimale : 2 associés minimum (art. 1832 Code civil). Pas de plafond supérieur, mais en pratique 2 à 8 associés.

Mineurs : un mineur peut être associé d'une SCI sous représentation légale. Attention au juge des tutelles s'il y a apport en numéraire ou décision affectant ses droits patrimoniaux (cession de parts, dissolution). Préférer la donation de parts par les parents après constitution.

Couple marié : selon le régime matrimonial, l'apport peut être commun ou propre. Bien identifier dans les statuts pour éviter une requalification ultérieure (notamment en cas de divorce).

Pacs et concubinage : possible. Les statuts doivent prévoir clairement les modalités de retrait, sinon en cas de séparation, blocage assuré.

Piège fréquent : faire entrer un grand-parent comme associé "pour faire plaisir" — son décès déclenche succession sur ses parts, qui sont dévolues à SES propres héritiers (ses enfants — donc les oncles/tantes des autres associés ; et, par représentation, d'autres petits-enfants si l'un de ses enfants est prédécédé), pas nécessairement aux associés en place.

Un ex-conjoint divorcé, lui, n'a aucun droit successoral (le divorce éteint la vocation successorale entre ex-époux, art. 265 Code civil) et n'est jamais héritier réservataire ; seul un conjoint encore marié peut hériter, et il n'est réservataire qu'à défaut de descendant (art. 914-1 Code civil) — condition non remplie ici.

Les statuts sont le document fondateur. Sans eux, pas de SCI. Modèles génériques en ligne : à éviter — chaque SCI familiale a des spécificités.

Mentions obligatoires (art. 1835 Code civil) :

• Forme juridique : "société civile immobilière"
• Durée : généralement 99 ans (max légal)
• Objet social : "acquisition, gestion, location de biens immobiliers" (formule large)
• Dénomination sociale + sigle éventuel
• Siège social (peut être au domicile d'un associé)
• Capital social et répartition des parts
• Identité des associés
• Modalités de gérance

Clauses critiques à personnaliser :

Agrément en cas de cession : par défaut, unanimité requise pour cession à un tiers (art. 1861 Code civil). Vous pouvez assouplir (majorité) ou durcir. Pour une SCI familiale : laisser la règle par défaut (protège du délitement).

Pouvoirs du gérant : limiter explicitement les actes les plus engageants (vente du bien, emprunt > X€) à l'approbation collective. Sinon le gérant peut engager seul la SCI.

Démembrement des parts : prévoir le sort de l'usufruit en cas de décès (extinction = retour pleine propriété au nu-propriétaire). Préciser les droits de vote usufruitier vs nu-propriétaire. Règle supplétive de l'art. 1844 Code civil (modifié par la **loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, art.

3 — disposition législative, non jurisprudentielle) : le droit de vote appartient au nu-propriétaire pour toutes les décisions, sauf celles concernant l'affectation des bénéfices, réservées à l'usufruitier**. Les statuts peuvent y déroger (sauf pour l'affectation des bénéfices et le droit de participer aux décisions collectives, qui restent intangibles).

Sortie d'un associé : prévoir une clause de retrait (art. 1869 Code civil) ou de rachat des parts par les autres associés à valeur de marché.

Capital symbolique vs capital réel : pas de minimum légal. Les SCI familiales partent souvent à 1 000 - 5 000 €. Le capital ne sert pas à payer le bien : il sert à crédibiliser la société et permet de fournir un apport personnel à la banque.

Type d'apports :

• Numéraire : versement sur le compte de la SCI à la constitution.
• Apport en nature (immeuble) : aucun commissaire aux apports obligatoire pour les SCI (sociétés civiles, régies par le Code civil) — cette obligation légale ne concerne que les SARL, SA et SAS. Une évaluation indépendante reste conseillée pour sécuriser la valeur retenue vis-à-vis de l'administration.
• Apport en industrie : possible (art. 1843-2 Code civil) mais ne constitue pas le capital — ne pas confondre.

Stratégie 2026 : éviter d'apporter directement le bien. Préférer faire acquérir le bien par la SCI (avec emprunt souvent au nom de la SCI + caution des associés).

Cela dit, sur le plan des droits d'enregistrement, l'apport pur et simple d'un immeuble réalisé lors de la constitution d'une SCI translucide (à l'IR) est exonéré du droit fixe (enregistré gratuitement, 0 €) en application de l'**art.

810 bis CGI : l'exonération vaut quel que soit le régime fiscal de la société et, pour une personne morale non passible de l'IS, sans condition d'engagement de conservation (BOFiP BOI-ENR-AVS-10-10-10, §10 et §20). Le droit fixe de 375 € (capital < 225 000 €) ou 500 € (capital ≥ 225 000 €) prévu à l'art. ).

Attention : si l'apport est à titre onéreux (avec reprise de passif hypothécaire), les droits de mutation immobilières s'appliquent (~5,09 à 5,80 % selon le département).

Répartition des parts : la clé de la transmission. Si parents 100 % à la création, donations progressives ensuite. Si parents 60 / enfants 40 dès le départ, l'apport des enfants doit être justifié (donation déguisée si non) — sinon abus de droit.

Gérant unique ou cogérance : choix stratégique. Cogérance utile si parents souhaitent contrôler ensemble, mais multiplie les signatures. Gérant unique plus opérationnel.

Pouvoirs du gérant : par défaut, tous les actes de gestion courante (encaisser loyers, payer charges, conclure baux < 12 ans). Au-delà, statuts ou décision collective.

Rémunération du gérant : possible mais pas obligatoire. Si rémunération :

• SCI à l'IR : la rémunération du gérant associé n'est pas déductible fiscalement du résultat de la SCI. Elle est imposée comme traitements et salaires si le gérant est salarié ; sinon elle est réintégrée dans le résultat de la SCI et imposée à proportion de la quote-part de chaque associé (revenus fonciers pour location nue).
• SCI à l'IS : rémunération déductible du résultat IS (mais imposée à l'IR + cotisations sociales travailleur non salarié au niveau du gérant).

Piège : un gérant majoritaire (> 50 % des parts) qui se rémunère est assujetti aux cotisations TNS. Cela peut représenter 35-45 % de prélèvements supplémentaires.

Conseil : pour une SCI familiale patrimoniale, ne pas rémunérer la gérance. Sinon les coûts sociaux annihilent l'intérêt.

Procédure :

1. Signature des statuts par tous les associés (paraphe + signature finale).
2. Publication d'une annonce légale dans un journal habilité du département du siège (~150-200 €).
3. Dépôt du dossier sur le guichet unique de l'INPI (depuis 2023 — obligatoire) : statuts signés, formulaire M0, justificatif siège social, attestation de non-condamnation du gérant.
4. Réception du Kbis (extrait d'immatriculation) sous 5-15 jours en moyenne.

Coûts totaux constitution :

• Annonce légale : ~180 €
• Greffe + INPI : ~70 €
• Notaire (si statuts notariés) : 600-1 500 €
• Apports en nature (commissaire) : 1 500-3 000 €
• Total réaliste : 1 500-3 000 € (statuts simples) ou 2 500-5 000 € (apports complexes).

Compte bancaire : ouvrir un compte au nom de la SCI avant l'immatriculation (compte "société en formation"). Y verser le capital. Une fois le Kbis reçu, le compte devient définitif.

Premier exercice fiscal : commence à l'immatriculation, dure jusqu'au 31 décembre suivant (sauf statuts contraires). Peut donc être très court (ex : SCI immatriculée en novembre = exercice de 2 mois).

Obligations annuelles SCI à l'IR :

• Tenue d'une comptabilité de trésorerie minimale (recettes-dépenses).
• Déclaration 2072 auprès des impôts (pour les SCI possédant un bien immobilier loué) — pré-remplissable depuis le module Déclarations d'Opus.
• Assemblée générale annuelle d'approbation des comptes (PV à conserver).

Obligations annuelles SCI à l'IS :

• Comptabilité commerciale complète (bilan, compte de résultat).
• Déclaration 2065 + liasse fiscale.
• Expert-comptable quasi-obligatoire (~1 500-3 000 €/an).
• AG annuelle dans les 6 mois suivant la clôture.

Démarrer la transmission immédiatement : après quelques mois de fonctionnement (preuve d'antériorité), commencer les donations de parts aux enfants en utilisant les abattements 100 000 € tous les 15 ans. Ne pas attendre 10 ans — chaque cycle de 15 ans non utilisé est un manque à gagner.

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