LMNP vs LMP : location meublée, amortissements et pièges

Définition :

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est celui dont les recettes annuelles tirées de la location meublée sont inférieures à 23 000 € OU inférieures aux revenus professionnels du foyer fiscal.

Régime fiscal :

Les revenus LMNP relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux options :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Depuis la loi « Le Meur » n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les meublés de tourisme classés relèvent aussi de l'abattement de 50 % (plafond 77 700 €) et les non classés de 30 % (plafond 15 000 €). Simple mais souvent moins favorable.
• Régime réel : déduction des charges réelles + amortissement du bien et des meubles.

L'avantage clé : l'amortissement par composant

Au régime réel, le bien est amorti en séparant ses composants :

Concrètement, pour un appartement à 200 000 €, l'amortissement annuel représente souvent 5 000 à 8 000 €, ce qui annule le résultat fiscal sur les loyers perçus. Le résultat LMNP est souvent nul ou négatif sans jamais dégager de vrai déficit imputable sur le revenu global.

Les déficits LMNP :

Les déficits BIC non professionnels sont reportables sur les bénéfices BIC de même nature des 10 années suivantes. Ils ne sont pas imputables sur le revenu global (contrairement au LMP).

Seuils pour basculer en LMP :

Les deux conditions sont cumulatives :

1. Recettes de location meublée supérieures à 23 000 €/an
2. Recettes de location meublée supérieures aux autres revenus professionnels du foyer (salaires, BNC, BIC autres, etc.)

Si les deux conditions sont réunies, vous êtes LMP d'office, même sans l'avoir choisi.

Avantages du LMP :

• Les déficits sont imputables sur le revenu global (sans plafond), ce qui peut générer des économies fiscales immédiates
• Exonération des plus-values professionnelles après 5 ans si les recettes sont < 90 000 € (Art. 151 septies CGI)
• Exonération IFI des biens loués en meublé (si activité principale) sous conditions
• Régime des transmissions d'entreprise (Dutreil, abattements)

Inconvénients du LMP :

• Cotisations sociales obligatoires : le LMP est soumis aux cotisations TNS (travailleur non salarié) sur le bénéfice — environ 40 à 45 % du bénéfice BIC. Pour un bénéfice de 20 000 €, les cotisations peuvent atteindre 8 000 à 9 000 €.
• Obligations comptables et administratives accrues
• Cessation d'activité : les amortissements pratiqués sont repris dans la plus-value

Le scénario classique :

Un investisseur LMNP développe progressivement son parc locatif. Ses recettes dépassent 23 000 €. Puis, une année, il prend sa retraite ou subit une baisse de ses revenus professionnels. Les recettes meublées deviennent supérieures à ses autres revenus. Il bascule en LMP sans le savoir.

Les conséquences du passage LMP non anticipé :

• Cotisations sociales TNS sur les bénéfices passés et futurs
• Régularisation par l'URSSAF des cotisations dues
• Perte potentielle du régime fiscal LMNP
• Les amortissements pratiqués peuvent être remis en cause dans certains cas

Comment anticiper :

1. Calculer chaque année si les deux seuils LMP sont atteints
2. Si le risque de bascule est proche, envisager de limiter les recettes (gestion des périodes locatives) ou d'augmenter les revenus professionnels
3. Si le LMP est inévitable et souhaitable, anticiper l'inscription et les cotisations sociales

Vente d'un bien LMNP :

La plus-value à la cession d'un bien LMNP est une plus-value immobilière privée (régime général avec abattements pour durée de détention → exonération totale après 30 ans).

⚠️ Réforme LFI 2025 — applicable depuis le 15/02/2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, art. 84, créant le III de l'art. 150 VB CGI) :

Depuis cette date, les amortissements déduits sous le régime réel BIC sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. La base de calcul est désormais : Prix de vente − (Prix d'acquisition − amortissements cumulés réintégrés), et non plus simplement Prix de vente − Prix d'acquisition initial.

Exception : la réintégration ne s'applique pas aux résidences étudiantes et seniors (CCH art. L.631-12 et L.631-13) ni aux EHPAD et établissements médico-sociaux (CASF art. L.312-1, I, 6° et 7°). Les résidences de tourisme et de tourisme d'affaires, elles, restent soumises à la réintégration des amortissements.

Cette réforme rapproche le traitement du LMNP de celui du LMP sur la cession. L'amortissement conserve tout son intérêt pour réduire les revenus locatifs imposables pendant la détention, mais son impact à la cession doit impérativement être intégré dans les simulations patrimoniales de long terme.